Location meublée — LMNP
Micro-BIC ou régime réel, abattements, seuils des locations saisonnières : cette page vous explique tout, en clair. Et si vous voulez qu'on s'en occupe, l'accompagnement complet se règle une fois par an — le premier échange est gratuit.
Le guide
Quand vous louez un logement meublé — à l'année, aux étudiants, ou en saisonnier sur une plateforme — vous êtes, aux yeux de l'administration, un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos loyers ne sont pas des « revenus fonciers » comme une location nue : ce sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), c'est-à-dire des revenus d'activité.
Conséquence concrète : vous devez déclarer le début de votre activité sur le guichet unique de l'INPI (qui vous attribue un numéro SIRET), puis déclarer vos revenus chaque année. Et c'est là que tout se joue : vous avez le choix entre deux régimes fiscaux, et le bon choix peut représenter des milliers d'euros d'impôt en moins chaque année.
Le micro-BIC est le régime « automatique » : vous déclarez vos loyers bruts, et l'administration applique un abattement forfaitaire pour charges avant de calculer l'impôt. Vous n'avez aucune comptabilité à tenir.
Les abattements dépendent du type de location :
| Type de location | Abattement | Plafond de loyers |
|---|---|---|
| Meublé « classique » (location longue durée, étudiants…) | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme classé / chambre d'hôtes | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé (saisonnier type Airbnb sans classement) | 30 % | 15 000 € |
Exemple : 12 000 € de loyers en location meublée classique → abattement de 50 % → 6 000 € imposés, ajoutés à vos autres revenus et taxés à votre tranche d'imposition (+ 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026).
À noter : le plafond de 77 700 € s'applique aux revenus 2025 (déclarés en 2026) ; il est revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026 (déclarés en 2027).
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de plateforme, mobilier, travaux… Et surtout, vous pratiquez l'amortissement : chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, comme s'il « s'usait » comptablement.
L'astuce que le micro-BIC ne permet pas
Quand vous achetez un bien pour le louer, la loi fiscale considère qu'il « rapporte » pendant plusieurs dizaines d'années. L'amortissement consiste donc à répartir son prix d'achat sur ces années, et à déduire cette fraction chaque année de vos loyers — sans que ça vous coûte un euro de trésorerie. Vous n'avez rien à dépenser : c'est une charge « virtuelle », mais elle réduit réellement, ligne par ligne, votre impôt.
Exemple simplifié
Un bien acheté 200 000 €, dont 170 000 € amortissables (la partie « terrain » ne s'amortit pas). Sur une durée classique, cela représente environ 5 000 à 6 000 € déduits chaque année, auxquels s'ajoutent le mobilier (amorti bien plus vite) et vos charges réelles. Pour un loueur qui encaisse 12 000 € de loyers au micro-BIC et paie plusieurs milliers d'euros d'impôt et de prélèvements sociaux, le même bien au réel peut être imposable à zéro.
Et ce qui n'est pas consommé une année n'est pas perdu : les amortissements non utilisés se cumulent et continuent de jouer plus tard, notamment pour lisser l'imposition les années de forte activité. Bien construit dès le départ, c'est un mécanisme qui travaille pour vous pendant toute la vie de l'investissement.
Le tableau d'amortissement, la répartition terrain/bâtiment, les durées par composant, le démembrement éventuel… c'est le cœur du métier — et c'est précisément ce que je monte et tiens pour vous, pour que chaque euro déductible le soit, dans les règles.
Résultat : dans la plupart des investissements récents ou financés à crédit, les charges + amortissements dépassent les loyers — votre résultat imposable tombe à zéro, parfois pendant 10 ans ou plus. Vous encaissez vos loyers, et vous ne payez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux dessus pendant cette période.
La contrepartie : une vraie comptabilité, une liasse fiscale (déclaration 2031 et ses annexes) à produire chaque année, et un calcul d'amortissements qui ne pardonne pas l'erreur. C'est exactement ce que je fais pour vous.
Le réflexe à avoir
Ne choisissez jamais le régime « au feeling ». Le bon choix dépend de vos loyers, de vos charges, de votre emprunt et de la valeur du bien. Je fais la simulation avec vos chiffres avant toute décision — c'est la première étape de l'accompagnement, et elle est sans engagement.
Depuis la loi « Le Meur » (applicable aux revenus 2025, déclarés en 2026), la location de courte durée (type Airbnb) est encadrée plus strictement. Le critère décisif est le classement « meublé de tourisme » (les fameuses étoiles, délivrées par un organisme accrédité) :
Dernier changement important : depuis 2026, les prélèvements sociaux sur les loyers meublés passent de 17,2 % à 18,6 % (la location nue reste à 17,2 %). Au régime réel, un résultat imposable ramené à zéro par les amortissements reste à zéro de prélèvements sociaux aussi — un argument de plus pour le bon régime.
Autre seuil à connaître : au-delà de 23 000 € de loyers annuels et si ces revenus dépassent vos autres revenus professionnels, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec affiliation au régime des indépendants et cotisations sociales. Un cap à anticiper, pas à subir.
Enfin, n'oubliez pas la CFE (cotisation foncière des entreprises) : en tant que loueur en meublé, vous y êtes redevable sauf exonération (notamment pour les meublés de tourisme classés dans certaines conditions, ou sous certains seuils de chiffre d'affaires).
L'accompagnement
Un forfait unique, sans surprise. Je m'occupe de tout le côté administratif et fiscal de votre location meublée, et je reste joignable quand vous avez une question.
Forfait annuel
Tout compris, une fois par an
Création INPI, déclarations, impôt sur le revenu : tout est détaillé sur la page de l'accompagnement — et le premier échange est gratuit pour en parler.
Premier échange sans engagement — on regarde votre situation ensemble.
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